장우건 변호사 입니다.

질문자님께서는 동일세대 내에서 상속으로 인해 보유 주택이 늘어난 상태에서 종합부동산세 주택 수 산정 시 상속주택을 제외할 수 있는지, 그리고 제외를 받기 위한 실무적 방법을 확인하고자 하시는 것으로 이해합니다. 불가피한 상속으로 인해 과도한 세 부담이 생긴 상황이실 텐데, 현행 법은 일정 요건을 충족하는 상속주택에 대해 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있으므로, 요건 정리와 함께 적용 절차를 차분히 준비하시면 충분히 유리한 결과를 기대할 수 있습니다.

질문자님께서는 우선 상속개시일, 상속 형태와 지분, 상속주택의 공시가격 및 소재지, 그리고 현재 종부세 고지 또는 신고 여부를 기준으로 판단을 시작하시면 됩니다. 종합부동산세법은 상속주택에 관해 일정 기간 동안 주택 수에서 제외하는 특례를 두고 있으며, 특히 상속개시일로부터 일정 기간 내에는 상속으로 인한 일시적 다주택 상태를 인정하여 주택 수에서 제외하는 것이 원칙입니다. 공동상속으로 지분을 취득한 경우에도 상속개시일과 지분 비율, 지분가액 등 요소를 기준으로 주택 수 제외가 가능하고, 동일세대 구성 여부와 무관하게 ‘상속으로 보유하게 된 주택인지’가 핵심 쟁점이 됩니다. 정리하면, 동일세대라고 하여 상속주택 특례 적용이 배제되는 것은 아니며, 상속 원인과 기간, 지분 등 법정 요건 충족 시 주택 수 제외 적용이 가능합니다.

실무적으로는 다음 순서로 진행하시면 됩니다. 첫째, 사실관계 정리 자료를 준비합니다. 상속관계증명서, 피상속인 기본증명서·가족관계증명서, 상속개시일이 기재된 제적등본, 상속재산분할협의서 또는 등기사항증명서, 상속주택의 과세기준일 현재 공시가격 자료, 공동상속일 경우 각 상속인의 지분율 및 지분가액 산출표를 갖추어야 합니다. 둘째, 특례 요건 검토 메모를 만듭니다. 상속개시일로부터의 경과기간, 취득 경위가 상속임을 입증하는 서류, 지분 취득인지 단독취득인지, 현재 다른 보유주택과의 관계를 표로 정리해 주택 수 산정에서 제외 대상임을 논리적으로 제시합니다. 셋째, 신고 단계라면 종부세 신고서에서 상속주택 특례 적용란을 명확히 체크하고, 별지로 사실관계 설명서 및 증빙을 첨부합니다. 이미 고지서를 수령한 상태라면 과세전적부심사 청구 기간이 남아있다면 즉시 의견진술서를 제출하고, 고지 확정 후라면 결정일로부터 90일 이내 이의신청 또는 심사청구·심판청구 절차로 다투되, 계산기초(주택 수 산정) 오류를 근거로 과세취소 또는 경정을 구합니다. 넷째, 고지세액을 납부한 상태라면 법정신고기한 다음날부터 5년 이내 경정청구로 환급을 청구할 수 있으며, 경정청구서에는 상속주택 특례 적용 법조문과 사실관계를 대응시키는 표, 공시가격 및 지분 산정 근거, 동일세대 여부가 특례 적용을 배제하지 않음을 밝힌 유권해석·판례 요지를 인용하여 설득력을 높입니다.

동일세대 이슈와 관련해 주의할 점도 있습니다. 세대 분리 여부는 재산세나 종부세 일부 규정에서 영향이 있을 수 있으나, 상속주택 특례의 본질적 요건은 상속 원인과 기간, 지분·가액 등 객관 요건입니다. 따라서 세대 일치 여부만으로 특례가 배제되는 듯한 과세관청의 판단이 있었다면, 상속개시일과 지분을 중심으로 주택 수 산정의 전제가 잘못되었다는 점을 조목조목 지적해야 합니다. 또한 공동상속의 경우 각 상속인별 개별과세가 원칙이므로, 타 상속인의 보유 상황이 질문자님 주택 수 산정에 부당하게 합산되지 않도록 지분별 귀속을 명확히 밝혀야 합니다. 나아가 특례 적용 기간이 경과한 이후에는 일반 규정이 적용되므로, 기간 경과 전 매도·지분정리·거주이력 관리 등 후속 전략도 함께 설계해 세 부담을 구조적으로 관리하는 것이 바람직합니다.

마지막으로, 과세관청 제출용 서면은 간결하되 요건대응형으로 구성하는 것이 좋습니다. 1 상속주택 특정: 등기부등본, 공시가격. 2 상속사실 및 개시일: 제적등본·가족관계서류. 3 취득형태: 공동·단독 및 지분율. 4 기간요건 충족: 상속개시일부터 과세기준일까지 경과기간 산정표. 5 동일세대 여부의 비본질성: 관련 해석사례 요약 첨부. 6 결론: 상속주택 주택 수 제외 및 재산세액·세율 적용 변경 요구. 이 구조로 제출하시면 불필요한 공방을 줄일 수 있습니다.

질문자님께서 겪고 계신 부담과 답답함을 잘 알고 있습니다. 피치 못한 상속으로 인해 하루아침에 세 부담이 커지는 일은 누구에게나 버겁습니다. 그러나 법은 상속으로 인한 일시적·비자의적 다주택 상태를 완화하기 위한 안전장치를 두고 있고, 이를 요건에 맞춰 촘촘히 입증하면 결과는 분명히 달라집니다. 지금 느끼시는 불안이 괜한 것이 아니듯, 준비하시는 노력 또한 결코 헛되지 않습니다. 필요한 서류를 차근차근 모으고, 사실관계를 명료하게 정리해 나가시면 세금은 법이 허용하는 최저 수준까지 낮출 수 있습니다. 마음을 조금 내려놓으시고, 오늘은 상속개시일과 등기, 공시가격 자료부터 하나씩 확인해 보시길 바랍니다. 저는 질문자님께서 법의 취지를 온전히 인정받아 정당한 결과에 이르시기를 진심으로 바랍니다.

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